כל מה שצריך לדעת על מיסוי משקיעים בקפריסין

רפורמת המע״מ 2026: מתי משלמים 19% ומתי 5%?

נושא המע״מ (VAT) על רכישת נדל״ן חדש בקפריסין עבר טלטלה בשנים האחרונות. כמשקיעים, עליכם להכיר את הרגולציה המעודכנת שנאכפת כיום בקפדנות:

• מע״מ רגיל (19%)חל כברירת מחדל על כל רכישת נדל״ן חדש. דירות יד שנייה לרוב פטורות ממע״מ, אך כפופות למס העברת בעלות.
• מע״מ מופחת (5%)ניתן לקבל הטבת מס משמעותית זו אך ורק אם הנכס נרכש למטרת מגורים עיקריים בקפריסין (Primary Residence) ולא להשקעה מסחרית או שכירות.
• החזר מע״מ מלא, במקרים מסוימיםקיים מסלול שבו ניתן לקזז את המע״מ במלואו, אך הוא רלוונטי רק כאשר הנכס נרשם כפעילות עסקית להשכרה קצרת טווח בסיווג מלונאי, ולרוב רק במיקומים מסוימים שמצדיקים זאת. מסלול זה גורר חובות דיווח שוטפות והשלכות מס נוספות, ויש לבחון אותו מראש מול רואה חשבון לפני הרכישה.
• ההגבלות החדשות (עדכני ל־2026)ההטבה חלה על 130 המ״ר הראשונים ועד לשווי של €350,000, ובתנאי שהשטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר ושווי הנכס הכולל אינו עולה על €475,000. חריגה מאחד מהתנאים מבטלת את ההטבה על כל הנכס.

סטטוס Non-Dom: גן עדן ליזמים ובעלי הון

ממשלת קפריסין מעודדת הגירת איכות ומשקיעים באמצעות חוקי מס חסרי תקדים. אזרחים זרים המבצעים רילוקיישן לקפריסין יכולים להגיש בקשה לסטטוס Non-Domicile.

• פטור מוחלט מ־SDC על דיבידנדים וריביותתושבי נון־דום נהנים מפטור ממס ההגנה (Special Defence Contribution) על דיבידנדים וריביות למשך 17 שנים. עבור יזמים ישראלים וחברות הייטק, מדובר בחיסכון עצום.
• ביטול מס ה־SDC על הכנסות משכירות (2026)בשורה אדירה למשקיעי הנדל״ן, חובת ה־SDC על הכנסות משכירות, שהעיבה בעבר על כדאיות ההשקעה, בוטלה לאחרונה במלואה.
• 0% מס על דיבידנדבעוד שתושב מס קפריסאי רגיל משלם 5% מס הגנה על דיבידנד (שיעור שהופחת מ־17% ברפורמת 2026), תושבי נון־דום פטורים ממנו לחלוטין. זהו אחד היתרונות המרכזיים של הסטטוס עבור בעלי חברות.
• ביטוח בריאות לאומי (GeSY)יש לקחת בחשבון שעל אף הפטורים, הכנסות משכירות, דיבידנד וריביות עדיין כפופות לתשלום למערכת הבריאות הלאומית בשיעור קבוע של 2.65%, מוגבל בתקרת הכנסה שנתית.

שיעורי המס המרכזיים לאחר רפורמת 2026

רפורמת המס שנכנסה לתוקף ב־1 בינואר 2026 שינתה כמה מהמספרים המרכזיים. אלו הרלוונטיים ביותר למשקיע וליזם הישראלי:

• מס חברות: 15%עלה מ־12.5% במסגרת הרפורמה, בהתאמה לסטנדרט המס המינימלי של ה־OECD. גם לאחר העלייה, קפריסין נותרת מהנמוכות באיחוד האירופי.
• חברות טכנולוגיה (IP Box): כ־3%משטר ה־IP Box הקפריסאי מאפשר ניכוי של 80% מהרווח הכשיר מנכסים לא מוחשיים, כך ששיעור המס האפקטיבי על הכנסה זו עומד על כ־3%. יתרון משמעותי ליזמי הייטק שמעבירים פעילות לאי.
• דיבידנד לתושבי נון־דום: 0%תושב נון־דום פטור לחלוטין ממס ההגנה על דיבידנד. תושב מס רגיל משלם 5%.
• סף פטור ממס הכנסה: €22,000 לאדםברפורמה הועלה סף המס האישי מ־€19,500 ל־€22,000 בשנה. הסף הוא אישי, ולכן נכס שרשום על שני בני זוג נהנה משני ספים נפרדים, כלומר €44,000 פטורים בשנה. זהו שיקול שכדאי להביא בחשבון כבר בשלב רישום הנכס, ולא בדיעבד.

מס רווחי הון בקפריסין (Capital Gains Tax)

כאשר תמכרו את הנכס שלכם בעתיד ברווח, תידרשו לשלם מס רווחי הון בקפריסין. השיעור הקבוע עומד על 20% מהרווח הנטו.

חשוב לציין שהרווח מחושב רק לאחר ניכוי של אינפלציה מאז יום הרכישה, ולאחר קיזוז הוצאות מוכרות כגון שיפוצים שהשביחו את הנכס, עמלות תיווך והוצאות משפטיות. תכנון מוקדם יחד עם רואי החשבון שלנו מבטיח מקסום של הניכויים האפשריים.

אמנת המס ישראל־קפריסין וסעיף 14א׳

הדינמיקה בין רשות המיסים הישראלית לזו הקפריסאית היא קריטית לכל מי שמשאיר תושבות ישראלית או מתכנן לחזור. אומנם קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין, אך יישומה דורש מומחיות.

עבור ישראלים העושים רילוקיישן, מומחי המס שלנו מסייעים בבניית אסטרטגיה המשלבת את הפטורים הקפריסאיים יחד עם הבנת חוקי ניתוק התושבות הישראלית. כמו כן, עבור ״תושבים חוזרים״ לישראל, קיימת היערכות מול סעיף 14א׳ לפקודת מס הכנסה בישראל, המעניק פטור ממס ומדיווח על הכנסות ונכסים בחו״ל למשך 10 שנים, מהלך שמצריך סנכרון מושלם עם הרשויות בקפריסין.

שאלות ותשובות בנושא מיסוי נדל״ן