מע״מ על דירה בקפריסין: מי יכול ליהנות מהכללים הישנים עד סוף 2026?

אם אתם בוחנים רכישת בית בקפריסין לקראת מעבר, ייתכן שכבר שמעתם ש״הטבת המע״מ נגמרת בסוף השנה״. יש מאחורי המשפט הזה הזדמנות אמיתית לחלק מהרוכשים, אבל גם פרט שיכול לשנות את כל החישוב: לא כל דירה ולא כל רוכש נכנסים להסדר.

ההארכה מעוגנת בתיקון 109(I)/2026 לחוק המע״מ הקפריסאי. בהמשך נפרט את תנאי הכניסה למסלול, את ההבדל הכספי האפשרי ואת הדרך לבדוק עסקה עם ניר ויסמן וצוות נדל״ן קפריסין. המאמר עוסק בנכסים בשטחי הרפובליקה של קפריסין בלבד.

במדריך הזה

למי נשאר חלון עד 31 בדצמבר 2026?

לפי הודעת מחלקת המסים בקפריסין מ־4 במאי 2026, יש להבחין בין שתי קבוצות במסגרת הוראות המעבר. בשתיהן נדרש שהיתר התכנון ניתן, או שהבקשה לקבלתו הוגשה, עד 31 באוקטובר 2023.

גללו לצדדים לצפייה בטבלה המלאה

היתר תכנון והיתר בנייה הם מסמכים שונים. הראשון הוא Planning Permit, והשני Building Permit. התשובה ״לפרויקט יש היתר״ אינה מספקת: צריך לזהות איזה היתר, מתי הוגשה הבקשה ומתי ניתן האישור.

גם חתימת חוזה או תשלום דמי שמירה אינם מחליפים את ההצהרה הנדרשת לרשות המסים. ההגשה נעשית במערכת Tax For All (TFA); ראו גם את הסבר KPMG להארכת הוראות המעבר ב־2026. יש לבדוק מראש אם אפשר להשלים את התהליך עבור הרוכש והנכס המסוימים בזמן שנותר.

מה ההבדל בין כללי המע״מ הישנים לחדשים?

הכללים החדשים נכנסו לתוקף כבר ביוני 2023. הוראות המעבר מאפשרות להחיל את הכללים הקודמים על מקרים זכאים. לכן השאלה אינה רק מתי קונים, אלא איזה מסלול חל על הרכישה.

גללו לצדדים לצפייה בטבלה המלאה

במסלול החדש הרגיל, חריגה מתקרת השטח הכולל או מתקרת השווי הכולל שוללת את ההטבה. כשעומדים בתקרות הכוללות אך חורגים מהחלק המזכה, עשוי להידרש חישוב משולב של 5% ו־19%. קיימות הוראות מיוחדות, בין היתר לאנשים עם מוגבלות ולמשפחות מרובות ילדים, המחייבות בדיקה פרטנית.

השטח הקובע הוא השטח לבנייה לפי הגדרת הדין והתוכניות הרלוונטיות, ולא בהכרח המספר שמופיע במודעת המכירה. אל תחשבו את הזכאות לפי חיבור עצמאי של שטח הדירה, המרפסת, החניה והשטחים המשותפים.

מקורות להשוואה: הנחיות מחלקת המסים בנושא מע״מ ומקרקעין וסקירת KPMG על שינוי כללי המע״מ ב־2023.

כמה כסף עשוי להיות על הפרק? דוגמה של €500,000

נניח שמחירו של בית חדש הוא €500,000 לפני מע״מ, ושטחו הקובע הוא 180 מ״ר. לצורך הדוגמה בלבד, נניח שהרוכש והנכס עומדים בכל תנאי המסלול הישן ושמלוא המחיר זכאי לשיעור המופחת.

גללו לצדדים לצפייה בטבלה המלאה

זו סיבה לבדוק את המסלול ברצינות. היא אינה סיבה לשלם מחיר גבוה מדי על נכס, לוותר על בדיקת היזם או לקבל חוזה בעייתי. פער מס מרשים על הנייר לא מתקן עסקה שאינה מתאימה לכם.

לצד המע״מ, הכינו תקציב מלא בעזרת המדריך לעלויות הנלוות ברכישת נדל״ן בקפריסין, ובקשו אומדן מעודכן לעסקה הספציפית.

רוכשים למגורים או להשכרה? זו הבחנה שמשנה את הזכאות

המסלול המופחת מיועד לבית שישמש מקום המגורים העיקרי והקבוע של הרוכש בקפריסין. גם רוכש ישראלי שמלאו לו 18 עשוי להיות זכאי, בכפוף לתנאים; עצם העובדה שזו הדירה הראשונה שלכם באי אינה מקנה זכאות אוטומטית.

אם מטרת הרכישה היא להשכיר את הנכס לשוכרים או לתיירים, אין לבסס את התקציב על הטבת המגורים. גם דירת נופש שבה מבקרים מדי פעם אינה בהכרח בית מגורים עיקרי וקבוע. מחלקת המסים הדגישה את תנאי השימוש ואת בדיקות העמידה בהם בהודעה רשמית בנושא הזכאות למע״מ מופחת.

למשפחות שמתכננות מעבר, כדאי לחבר את בדיקת הנכס לתוכנית החיים: מתי עוברים, היכן ילמדו הילדים ומהו התקציב אחרי הרכישה. מידע על המעטפת הרלוונטית נמצא בעמוד רילוקיישן לקפריסין. מי שמחפש נכס מניב יכול להתחיל בליווי השקעות נדל״ן בקפריסין, עם חישוב מס המתאים למטרת ההשקעה בפועל.

ומה אם עוברים או משכירים את הבית בהמשך?

הזכאות אינה מסתיימת ביום קבלת האישור. לפי הוראות מחלקת המסים בדבר חובות מקבלי ההטבה, הפסקת השימוש למגורים לפני תום עשר שנים מחייבת, ככלל, הודעה לרשות בתוך 30 יום והשבת הפרש המס באופן יחסי לתקופה שנותרה, בכפוף לחריגים שבדין.

מה כדאי לבדוק לפני חתימה על חוזה?

כדי להפוך הבטחה כללית על ״5% מע״מ״ לבדיקה שאפשר לקבל על בסיסה החלטה, כדאי להגיע עם תיק מסמכים ברור. זו רשימת הכנה מעשית, ולא רשימה רשמית וממצה להגשת בקשה:

1. מסמכי התכנון והבנייהבקשו העתקים, מספרי בקשות ותאריכים. ודאו שהמסמכים מתייחסים לבניין וליחידה שאתם שוקלים לרכוש.
2. תוכניות וחישוב שטחבקשו מהאדריכל או מאיש המקצוע המתאים לזהות את השטח הרלוונטי לצורכי ההטבה.
3. מחיר מפורט לפני ואחרי מסבררו אילו רכיבים כלולים במחיר ומה קורה לתקציב אם ההטבה אינה מאושרת.
4. מטרת שימוש אמיתיתתארו לאיש המס את תוכנית המגורים שלכם, לרבות נכסים קודמים והטבות שנוצלו, אם היו.
5. בדיקת המסלול ולוח הזמניםבקשו הסבר כתוב לגבי הבסיס לזכאות, המסמכים החסרים והצעדים שעדיין נדרשים להגשה.
6. חוזה ותנאי תשלוםעורך דין בלתי תלוי צריך לבדוק את זכויותיכם, את מצב הרישום ואת ההסדר החוזי במקרה ששיעור המס בפועל שונה מההנחה המסחרית.

אל תסתפקו במחיר הכולל 5% בפרוספקט. לפי השאלות והתשובות הרשמיות של מחלקת המסים, ללא אישור השיעור המופחת, המוכר או הקבלן נדרשים לחייב בתשלומים את שיעור המע״מ הרגיל. לכן גם תזמון האישור מול לוח התשלומים הוא חלק מתכנון התקציב.

איך ניר ויסמן ונדל״ן קפריסין יכולים לעזור?

ניר ויסמן חי בלימסול ומלווה ישראלים ברכישת נדל״ן וברילוקיישן. נדל״ן קפריסין, הפועלת תחת Primovere Ltd, מציגה גישה של ייצוג רוכשים, בחינת נכסים לפי צורכי הלקוח וחיבור לעורכי דין בלתי תלויים ולאנשי מס מקומיים.

בהקשר של סוף 2026, הערך של ליווי כזה הוא ביכולת לחבר בין שלוש בדיקות: התאמת הבית לחיים שלכם, איכות העסקה ומסלול המס שיכול לחול עליה. איש המס בוחן את הזכאות; עורך הדין בודק את המסמכים והחוזה; הליווי המקומי עוזר לכם להבין מה אתם רוכשים ובאיזו סביבה.

זה גם תואם את הגישה המתוארת בעמוד למה אנחנו אומרים ״לא״ לעסקאות מסוימות: מועד מס קרוב מצדיק להתחיל לבדוק עכשיו, אך לא לדלג על הבדיקות.

שאלות נוספות של רוכשי דירות בקפריסין

המידע נבדק ב־2 בנובמבר 2026 ונועד להנגשת מידע כללי. הוא אינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי אישי. הזכאות תלויה ברוכש, בנכס, במסמכים ובדין החל. לפני התחייבות יש לקבל בדיקה פרטנית מעורך דין ומאיש מס בקפריסין.